2018私募投资门槛再度提升发现真正优质的底层资产是投资首选

　　不久前，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式过审，打破刚兑、实行净值化管理、消除多层嵌套等内容对于投资人的影响不可谓不小，除了对机构和市场的约束，个人面对的最为直接的是合格投资者标准的提升。

　　新规中规定私募合格投资者的标准为：家庭金融资产不低于500万元，或者近3年本人年均收入不低于40万元，且具有2年以上投资经历。

　　相比之前的家庭金融资产不低于300万元，直接上涨了66%，尤其是具有2年以上投资经历这条，更是对私募市场的一记重击。

　　不少到处寻找投资标的的中产们可能一夜之间发现，自己居然变成了非合格投资者。这无疑会直接减少合格投资者数量，相关产品规模也会受到牵连。

　　打破刚性兑付、投资合格标准的提高，反过来也是对私募募集行为的进一步规范，结合近期来投资市场中的乱象来看，对投资合格标准的提高不是问题，问题是合格的投资越来越少了：先是有陆金所代销资管逾期，接着招行代销资管出现本金损失隐患，再到中融信托产品实质性逾期，此番《指导意见》的出台，也清晰提示了投资者：平台和招牌已经不再像以往值得依赖，对于投资者而言，看清底层资产，提高资产辨别能力非常有必要。比如，一个信托产品，在眼花缭乱的各种报表之下，穿透到底层资产，实质投向可能是某个开发项目，一个私募产品，穿透到底层资产，实质投向也可能是不动产。

　　如何甄别底层资产成为重中之重，未来的私募市场，优质底层资产会成为机构抢夺市场的重要砝码。想购买私募产品的投资人，更是需要看清底层资产的情况。公募市场要懂得看公司，私募市场就要懂得看底层资产。

　　底层资产是对基础资产穿透后的结果，基础资产不复杂的情况下，基础资产就是底层资产，银行理财资金对底层资产有明确分类，总共有15大类。

　　基于对借款人信用分析、收入情况以及消费习惯给予的纯信用，信用的平台可不可靠关键看平台风控做的怎样，是否有强大的资产端管理能力和大数据分析能力。

　　消费借贷是特定的使用场景，借款用途很明确，通过分期付款的方式进行借贷的形式。同样无需抵押，只要有稳定的还款来源就可。

　　供应链金融是围绕着供应链来展开业务的，简而言之，供应链金融是金融平台为核心企业以及上下游企业提供的综合性金融服务的一种融资模式，供应链金融常见的几种业务模式有应收账款，动产抵押、担保融资等。从事供应链资产的平台优势在于风险点可控。依托真实的交易背景，以核心企业的应收账款作为借贷票据，基于对核心企业的综合实力以及对借款企业经营状况等各个方面的考察，最大程度的保障了业务的真实性和可靠性。

　　对于非金融人士而言，说穿了，底层资产就是你用来投资的资金最终的实际流向。个人买到的基金、信托、银行理财等产品都是包装过之后可供用户直接购买的状态，如果将之比作超市里的开袋即食的猪肉脯，那么用来做猪肉脯的原料——猪肉，就是所谓的“底层资产”。前腿肉做的猪肉脯和五花肉做的猪肉脯口感自然有别，底层资产不同，投资质量也不可相提并论。

　　但底层资产毕竟不像猪肉凭口感就能尝出来。复杂的金融衍生工具最终还是要落实到真实的不动产资产及其日常运营收益上，也就是你的钱在什么领域上发挥了效力，底层资产也就是对于这些现实中不动产资产的金融化描述。

　　比如商业地产的底层资产就有权益类资产、非标准化债权类资产以及产权类资产等。你可能不了解权益类资产的概念，但一定看得懂商业地产的好坏，也一定能分辨什么城市、什么区域、什么类型的商业比较值钱。

　　因为这些年商业地产受到的冲击最大，很多人似乎还停留在“购物中心被电商干趴下，实体商业频频关门”的印象上。大有一种线下实体被时代抛弃的错觉。

　　譬如马云就不这么看，阿里近年来频频在线%的股权，按照比例来算，整个苏宁的估值达到1400多亿，而之前市场给予的估值仅450亿。

　　对这一点，苏宁同样可以说不，从他们刚刚披露的年报来看，2017年苏宁营收是七年前的2.5倍，而这七年恰恰是电商攻城略地、消费者购物方式发生了天翻地覆变化的一段时间。

　　2017年，中国社会商品零售总额达36.6万亿，同比增长10.2%，但全国百家重点大型零售企业零售额同比仅增长2.8%。

　　与线下零售企业增长乏力形成鲜明对比的是：苏宁2017年增长26.5%，其中线下占比近一半，这种“线上线下双料零售商”在全世界也是独一无二的。

　　“电商大趋势势不可挡，线下门店未来都是负担”这句话已不攻自破。“实体商业不行了”仅仅是一时的片面之辞。

　　首先是线上流量已经瓜分殆尽，并且没有多大增长空间。互联网公司获得新增流量越来越难、代价越来越高，于是纷纷到线下寻找“流量入口”。

　　其次是线上购物的固有缺陷。例如，展示品类虽多，提供的信息却相当有限。尤其对于讲究品质的人而言，衣服不摸摸材质不试穿一下如何下单？凡此种种，都是没法单纯靠网上体验来解决。 这背后更有以美好生活为名的消费升级大趋势。

　　最后也是最重要的是，电商发展到今天在社会商品总零售额中的占比在20%左右，80%的消费行为仍然发生在线下。

　　从电商的疯狂崛起到如今线下的价值回归，时代变化的太快，即便是短暂地被抛弃了，也不得不再次捡起来。

　　尤其是一线和部分二线城市的核心区域，无论是大型购物中心还是分散沿街商铺，租金都稳定增长，成为各路资本的觊觎之地，以实体商业为基础资产的股权类、债权类金融产品，也总是能备受市场青睐。

　　不过，线下商家因其特殊性，很多时候是一盘散沙，其运营效率、供应链管理、客户管理、金融服务均有不少问题。当然，问题也就意味着机会，针对它们进行有效的资产管理并衍生出的服务市场可能会是未来的投资蓝海。

　　所以，当务之急是寻找到优质的底层资产，尤其是一线和部分二线城市核心区域的优质经营性不动产。无论是大型购物中心、分散沿街商铺，还是不能分拆的盒子型不动产，只要存在价值或者价格都被严重低估的情况，同时又可以通过优秀资产管理人的管理，并加以改造设计，在供应链管理、客户管理、金融服务上实现统一管理，提高坪效，提高物业收益，这一类的底层资产，以及针对这些有统一管理、价值被低估的优质底层资产开发的衍生金融产品，就是我们真正在寻找的优质资产。